Prețul locuințelor este așteptat să fie stabil în 2026, în medie, dar liberalizarea gazelor își arată impactul în oferte. Top 10 previziuni pentru piața imobiliară din România

Piața rezidențială din România va fi marcată, per ansamblu, de o stabilitate a prețurilor în acest an, pe baza actualelor evoluții la nivel național și global, estimează Laurențiu Lazăr, Managing Partner Colliers România, cu ocazia unei întâlniri cu presa economică pentru prezentarea principalelor tendințe din zona imobiliară în 2026.

Colliers este unul dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și de management al investițiilor, cu o echipă de 24.000 de profesioniști și 108 miliarde de dolari în active gestionate în toată lumea.

„Nu mă aștept la scumpiri de prețuri, dar nici la scăderi. Și asta pentru că cerere avem, TVA-ul ne-a lovit în același timp, dobânzile încă sunt sus. În același timp, prețurile din zona de construcții au crescut, forța de muncă, tot ce s-a întâmplat în sectorul de construcții din punct de vedere al facilităților fiscale care au dispărut anul trecut. Deci este un mix în care eu cred că o forță trage prețurile cumva în sus, o altă forță trage un picuț prețurile în jos”, a explicat șeful Colliers România, la întrebarea reporterului Mediafax.

Evoluția segmentului rezidențial depinde și de capacitatea și accesibilitatea creditelor bancare, detaliază Laurențiu Lazăr.

„Dorință este, dar trebuie să fie și putință. Pentru că, da, eu îmi doresc să-mi iau un apartament, dar mi-l permit? Mi-l permit mai ales din punctul de vedere al unui împrumut? Pentru că am văzut 60%, totuși, din tranzacții se fac, și eu cred că se vor face din ce în ce mai mult prin împrumut bancar. Vedem că acum se mai pun și, cumva, niște bariere pentru banii din zona gri sau chiar neagră. Pentru că dacă stai acuma să te gândești că începe ANAF să se uite dacă îți permiți mașina, dacă îmi iau două, trei apartamente dintr-odată și veniturile mele, la care ANAF are acces, nu prea justifică să pot să-mi iau un apartament, două, eu cred că pe zona asta o să fie un pic de frână. În schimb pe zona bancabilă, pentru mine a fost o surpriză totuși, că anul trecut s-au dat atât de multe credite noi și de asta eu cred că piața se maturizează”, a detaliat Laurențiu Lazăr.

Dezvoltatori nordici interesați de România

Evident, specialistul nu exclude scăderi de prețuri punctual, promoții ocazionale ale dezvoltatorilor, care pot fi de 3, 5, 7%, sau un al doilea loc de parcare gratis, dar per ansamblu prețurile sunt așteptate să se mențină într-o zonă de stabilitate, cel puțin, dacă nu se întâmplă o criză la nivel global sau o instabilitate politică, o recesiune semnificativă în țară.

„Dacă lucrurile rămân la nivelul de acum, eu cred că prețurile nici nu se vor scumpi, pentru că semnificativ, pentru că nu-ți permiți, dar nici nu vom scădea. Deci cuvântul-cheie din punctul de vedere al prețului este stabilitate”, a detaliat Laurențiu Lazăr.

Sunt stocuri de locuințe disponibile, și cu cât economia merge mai bine, cu atât vor intra pe piață dezvoltatori cu concepte noi.

„Sunt stocuri și vor veni. Dacă noi reușim să stabilizăm economic țara, dacă deficitul bugetar scade, noi avem discuții chiar cu companii, de exemplu, din țările nordice, care se uită să vină în România să investească în rezidențial. Și noi avem o idee despre cum își fac lucrurile companiile din țările nordice: nu se uită nici la niște return-uri (randamente – eng.) enorme, nici să vină să facă niște bani repede”, a detaliat șeful Colliers România.

De ce contează liberalizarea prețului la gaze și energie

Specialistul Colliers România pentru segmentul rezidențial, Gabriel Blăniță – Associate Director | Valuation & Advisory Services – pune lupa, la întrebarea reporterului Mediafax, pe evoluțiile din piață dincolo de medie, evoluții care sunt relevante pentru comportamentul românilor în această perioadă.

„Nu ne așteptăm la scăderi generalizate de prețuri, dar nici la o creștere generalizată. Dacă vorbim de piața rezidențială din zonele metropolitane, vedem mai degrabă că media este din ce în ce mai puțin relevantă când vorbim de ce se întâmplă cu piața rezidențială, pentru că vedem evoluții divergente. Pe de o parte, vedem locuințele nou construite, cele care sunt acum în curs de construcție cu costuri de construcție din ce în ce mai mari, care au la rândul lor un preț din ce în ce mai mare. În același timp vedem că locuințele construite în urmă cu mai mulți ani, care poate sunt mai ineficiente energetic, prezintă o anumită presiune la vânzare, pentru că nu doar costul achiziției efective și costul întreținerii devine din ce în ce mai important”, a explicat Gabriel Blăniță.

Totul se întâmplă în contextul în care schema de plafonare și compensare a prețului la gaze naturale va expira la 31 martie, conform actualei legislații, după ce prețul la energie electrică a fost reliberalizat la 1 iulie anul trecut. Declarațiile făcute recent de ministrul Energiei privind viitorul schemei au mers de la o ieșire graduală din schema de plafonare, la instituirea unui ajutor lunar pentru factura de gaze similar cu tichetul de 50 de lei pentru curent electric. Încă prezent nu este nimic sigur legiferat, ceea ce face ca furnizorii și specialiștii în energie să avertizeze că incertitudinea va duce la creșteri de preț, ceea ce s-a văzut și în primele oferte publicate pe comparatorul ANRE pentru după 1 aprilie.

„De anul trecut, de când piața energiei electrice s-a liberalizat, vedem o creștere foarte mare a construi cu energie electrică, care poate a fost mascată într-o anumită măsură de faptul că românii mai degrabă folosesc curentul etic pentru răcire decât pentru încălzire. Însă din acest an, din aprilie vom vedea o liberalizare și a prețului la gaze, care din nou nu-și va produce efectele majore decât în iarna următoare. Dar, practic, din luna aprilie a acestui an vom plăti și curentul, și gazul la prețul de piață. Or asta înseamnă că eficiența energetică din ce în ce mai importantă”, a explicat specialistul Colliers România.

Astfel, potențialii clienți încep sa se gândească mai mult în cost total al locuirii, nu doar al achiziției.

„Dacă locuințe noi vin cu o eficiență energetică mult mai bună, cu o izolare mai bună, cu panouri fotovoltaice care reduc consumul de energie electrică, în locuințele vechi, în lipsa unor investiții, costurile sunt mari și atunci vom vedea evoluție divergentă în locuințele mai vechi, construite nu neapărat în perioada comunistă, dar și locuințe mai noi, de după anii 2000 de exemplu, dar care nu au această eficiență energetică. Aici e posibil să avem scăderi de prețuri pentru că chiriașii sau cumpărătorii văd costul total, nu doar costul achiziției și va conta din ce în ce mai mult costul întreținerii. Deja vedem exemple de case sau locuințe mai spațioase, mai mari la vânzare, cu prețuri mai mici poate ca acum un sau acum doi ani și secretul e în costul întreținerii. Dacă în unele cazuri, la o chirie într-un apartament într-un bloc eficient energetic, costul întreținerii poate fi undeva între 10 până la 25-30% din costul chiriei lunare, putem avea surpriza neplăcută ca într-un apartament ineficient energetic costul întreținerii să fie mai mult de jumătate din chirie sau, în unele cazuri încă o chirie la costul încălzirii sau răcirii”, apreciază specialistul.

Gabriel Blăniță precizează că este din ce în ce mai important costul întreținerii, iar divergența pe care o vedem în evoluții nu justifică neapărat să ne raportăm tot timpul la media prețului, care e dată de foarte multe elemente,

„Prețurile la apartamente noi, nou construite în zone bune vor continua să crească. În același timp, în zonele cu foarte multă competiție sau în zonele limitrofe sau în zona locuințelor vechi sau ineficiente energetic ne așteptăm să vedem mai mare presiune pe costul de întreținere, care va trage mai departe prețul de vânzare sau de închiriere în jos la aceste unități”, a punctat specialistul.

Se caută apartamente construite pentru închiriere

O altă tendință pe piața rezidențială, cu potențial semnificativ de creștere, este piața imobilelor de locuințe construite special pentru închiriere.

„Cu siguranță vom vedea mai multe apartamente pentru închiriere în proiecte destinate exclusiv închirierii. Da, este o tendință care în statele din centrul Europei e vizibilă de mai mulți ani, de circa șapte, opt ani de zile, iar în vestul Europei este mult, mult mai mare. Dacă ne uităm la cum locuiesc oamenii efectivi, avem surpriza să aflăm că nu doar 5% dintre români stau în chirie, ci în orașele mari, procentul ăsta este undeva între 11-13%. Asta înseamnă că, de exemplu, dintr-un stoc de circa un milion de locuințe din București, circa 100-100 și ceva de mii de de locuințe sunt închiriate. Or, asta înseamnă că avem un mod semnificativ de astfel de locuințe și dacă ne uităm la cât este stocul exact, clienții sunt peste 100.000 care locuiesc în chirie în fiecare an în oraș. Și dacă ne uităm la care este în stocul de locuințe în ansambluri destinate exclusiv închirieri este infim. Vorbim de câteva câteva sute la o nevoie de peste 100.000 de locuințe”, explică specialistul Colliers România.

Diferența de bani pe care trebuie să o dea proprietarului/dezvoltatorului un chiriaș într-o locuință standard și una nouă construită în acest sens, medie, de 50 mp, este de câteva sute de euro.

„Când vorbim de apartamente destinate exclusiv închirierii, vedem în ansamblurile mai accesibile un preț pe metru pătrat în jur de 12 euro, asta înseamnă că pentru un apartament de 50 mp chiria va fi de 600 de euro, iar dacă ne uităm la apartamente în blocuri destinate exclusiv închirierii în zone din nord, lângă transportul în comun sau lângă zone de birouri, vedem aici chirii între 15 și 20 euro pe metru pătrat, ceea ce înseamnă că un apartament de două camere, de 50 mp vom avea chirii între 750 până la 1.000 de euro chirie”, a detaliat Gabriel Blăniță.

Raport Colliers: 2026 va fi un an de ajustare, repoziționare și decizii strategice într-un context economic și politic volatil

După câțiva ani de creștere rapidă și ajustări succesive, piața imobiliară din România intră într-o nouă fază, marcată de un ritm mai lent de dezvoltare, în contextul unei nevoi de reforme bugetare susținute și un context geopolitic ce menține un nivel ridicat de incertitudine. Pentru sectorul imobiliar, 2026 se conturează ca un an de ajustare și repoziționare, în care deciziile prudente, alegerea atentă a investițiilor și capacitatea de adaptare vor conta mai mult decât viteza sau volumul dezvoltărilor, după cum anticipează consultanții Colliers în raportul „Top 10 previziuni pentru piața imobiliară din România în 2026”, prezentat, marți, în întâlnirea cu jurnaliștii de specialitate.

În acest context, specialiștii Collier cred că 2026 nu este un an al recuperării rapide, ci unul în care reziliența economiei și a participanților din piața imobiliară va fi testată, iar diferențele dintre strategiile bine calibrate și cele reactive vor deveni tot mai vizibile. Chiar dacă economia va fi pusă la încercare, există în continuare oportunități. Investițiile în infrastructură, revenirea treptată a interesului investițional din zona privată și evoluția diferită a unor segmente ale pieței pot crea spațiu de creștere pentru cei care gândesc pe termen mediu.

Conform raportului citata, consultanții Colliers subliniază că 2026 ar trebui privit mai degrabă ca un an de stabilizare și pregătire pentru următorul ciclu de creștere, nu ca un an de relansare rapidă, deoarece efectele pozitive din economie vor apărea treptat, conform comunicatului companiei cu cele 10 previziuni-cheie:

1. „Economia României ar putea crește cu puțin peste 1% în 2026, similar ritmului din 2025, estimează consultanții Colliers, care avertizează că riscurile rămân ridicate și că un rezultat mai slab este foarte posibil. Anul va fi unul dificil, marcat de nevoia unor ajustări fiscale importante, de un proces decizional complicat pe plan intern și de un context extern instabil. Există și factori pozitivi, precum fondurile europene și o posibilă relaxare a politicii monetare începând cu al doilea trimestru, însă impactul acestora va fi limitat și se va vedea treptat. În acest context, consolidarea fiscală devine un test de credibilitate macroeconomică, iar o eventuală îmbunătățire a perspectivei de rating este posibilă spre finalul anului doar dacă măsurile asumate sunt aplicate consecvent. Privind înainte, 2026 ar putea pregăti terenul pentru o accelerare economică în 2027, însă, pe termen scurt, economia va trebui să traverseze o perioadă de ajustare complexă.
2. Anul 2026 ar putea fi unul foarte bun pentru infrastructura de transport din România, cu peste 300 de kilometri de autostrăzi și drumuri expres care ar putea fi dați în folosință, dacă ritmul actual se menține și promisiunile sunt îndeplinite, arată consultanții Colliers. Aceste investiții sunt susținute în principal de fonduri europene, ceea ce înseamnă că depind în mod direct de stabilitatea politică și de capacitatea autorităților de a duce anumite reforme la bun sfârșit. Dincolo de impactul economic direct, infrastructura va accelera reconfigurarea hărții investiționale, oferind mai multă vizibilitate orașelor secundare și de dimensiune medie și reducând presiunea asupra Bucureștiului. Totodată, extinderea rețelelor de transport va deschide accesul către noi zone de dezvoltare imobiliară, care până recent nu erau considerate viabile din perspectiva investitorilor. În același timp, rămâne riscul ca întârzierile administrative sau schimbările de priorități politice să afecteze calendarul proiectelor.
3. Inflația este de așteptat să își reia scăderea în 2026, ceea ce creează premisele unei relaxări treptate a politicii monetare. Pe măsură ce efectele majorărilor de taxe din 2025 se estompează, iar presiunile din economie rămân sub control, inflația ar putea reveni la niveluri mai reduse față de anii anteriori. În acest context, Banca Națională a României ar putea lua în calcul o reducere a dobânzii-cheie cu aproximativ un punct procentual, iar prima tăiere de dobânda ar putea veni cel mai devreme în trimestrul doi al anului. Consultanții Colliers subliniază că relaxarea politicii monetare va funcționa mai degrabă ca un factor de stabilizare a sentimentului din piață, decât ca un declanșator al unei reveniri rapide a cererii, inclusiv în sectorul imobiliar.
4. Deficitul bugetar continuă să fie una dintre cele mai mari probleme ale economiei în 2026, cu efecte directe asupra încrederii investitorilor, atrag atenția consultanții Colliers. După un nivel estimat aproximativ 7,7% din PIB în 2025 – cifră avansată în estimările oficiale – aducerea deficitului spre aproximativ 6% în 2026 va fi dificilă, mai ales într-un context politic fragmentat și cu presiuni sociale ridicate. Ajustările fiscale sunt inevitabile, iar felul în care vor fi aplicate va conta decisiv pentru percepția investitorilor și pentru costurile de finanțare ale statului. În acest context, nu doar nivelul ajustărilor fiscale va fi decisiv, ci claritatea și coerența cu care acestea sunt comunicate și implementate. Tocmai de aceea, predictibilitatea politicilor fiscale și disciplina bugetară devin factori-cheie pentru menținerea stabilității economice și pentru susținerea investițiilor pe termen mediu.
5. Piața de birouri intră în 2026 într-o perioadă favorabilă proprietarilor, pe fondul lipsei de spații noi și al costurilor ridicate de dezvoltare, anticipează consultanții Colliers. După un 2025 fără livrări în București – o premieră de 25-30 de ani cel puțin -, proiectele noi încep să reapară, însă într-un ritm lent față de perioada pre-pandemie, insuficient pentru a acoperi deficitul de clădiri moderne de calitate. În acest context, companiile care caută spații de birouri devin mai selective, orientându-se către clădiri eficiente energetic, bine amplasate și adaptate modului actual de lucru, în timp ce presiunea asupra chiriilor continuă să crească pe măsură ce oferta de astfel de spații e tot mai redusă chiar și în contextul unei cereri interne de închiriere relativ modestă. Consultanții Colliers atrag atenția că diferențele dintre clădirile premium și cele mai vechi se vor accentua, iar interesul din piață se va concentra tot mai mult pe proiectele bine poziționate și eficiente din punct de vedere energetic.
6. Sectorul industrial și logistic rămâne solid în 2026, susținut de extinderea infrastructurii și de o cerere tot mai diversă. Chiar dacă volumul total al închirierilor ar putea scădea ușor față de anul record 2025, cererea se echilibrează, cu un interes mai mare atât din zona de producție, cât și din cea de logistică, anticipează consultanții Colliers. Interesul crescut pentru industrii strategice reflectă nu doar factori economici, ci și schimbările din contextul geopolitic și nevoia de securizare a lanțurilor de producție, contribuind la diversificarea pieței. Pe lângă aceste segmente, 2026 ar putea aduce mai mult interes din partea companiilor din industrii strategice, inclusiv din zona apărării și a sectoarelor conexe, ceea ce lărgește baza de cerere. Totodată, interesul investitorilor asiatici – mai ales a celor din China – este în creștere substanțială. În același timp, costurile ridicate de construcție și finanțare pot încetini livrările de spații noi, susținând presiunea asupra chiriilor și favorizând proiectele bine poziționate, adaptate nevoilor chiriașilor pe termen mediu.
7. Piața de retail își păstrează stabilitatea în 2026, chiar dacă presiunile asupra consumului rămân vizibile. Inflația, taxele mai ridicate și o piață a muncii mai puțin dinamică pot tempera cheltuielile populației, însă România continuă să fie sub media regională la capitolul retail modern per locuitor, ceea ce menține perspectivele de creștere pe termen mediu, subliniază consultanții Colliers. Chiar și într-un context de consum mai prudent, retailul rămâne unul dintre segmentele cu cea mai bună vizibilitate pe termen mediu, tocmai datorită deficitului structural de spații moderne. Astfel, interesul dezvoltatorilor se mută în special către orașele secundare și de dimensiune medie, unde proiectele de tip parc de retail rămân atractive datorită costurilor mai scăzute și flexibilității ridicate. Urmează, potrivit planurilor dezvoltatorilor, inaugurări de circa 240.000 de metri pătrați de spații comerciale noi în 2026, cel mai ridicat nivel din 2011 încoace.
8. Piața investițiilor ar putea începe să-și revină în 2026, pe măsură ce randamentele încep să înregistreze mișcări favorabile în Europa de Vest, iar apetitul pentru risc revine treptat. După un 2025 dominat de prudență și de amânarea unor tranzacții importante, consultanții Colliers estimează o revenire treptată a activității investiționale. În acest context, activele de top ar putea beneficia de o ușoară scădere a randamentelor, în special dacă ajustările așteptate în piețele din Europa de Vest se confirmă – deja există semnale pozitive observate la final de 2025. Chiar și așa, investitorii vor rămâne selectivi, iar diferențele dintre activele de calitate și cele secundare se vor accentua, într-o piață în care deciziile vor fi tot mai bine cântărite.
9. Consultanții Colliers anticipează că și piața terenurilor va avea un an și mai bun în 2026, pe măsură ce interesul pentru dezvoltări noi revine treptat. După o perioadă marcată de prudență, investitorii și dezvoltatorii reapar în piață, în special pentru terenuri destinate proiectelor rezidențiale, industriale și de retail. Un semnal important pentru 2026 este revenirea cererii noi pe parcursul anului trecut (în special în ultima parte a anului), respectiv a investitorilor care pornesc activ procese de achiziție, nu doar închid tranzacții amânate din anii anteriori. În acest context, investitorii cu lichidități și o perspectivă pe termen lung pot avea un avantaj, într-o piață în care soluțiile flexibile de tranzacționare, precum parteneriatele de tip joint-venture, sunt tot mai des preferate achizițiilor directe.
10. Piața rezidențială rămâne sub presiune și în 2026, din cauza unui număr insuficient de locuințe noi, cu efecte directe asupra prețurilor și accesibilității, potrivit analizei Colliers. Cu o piață a muncii încă într-o formă relativ decentă, în marile orașe, cererea continuă să fie mult peste ofertă, în timp ce livrările de proiecte noi sunt limitate de costurile ridicate de construcție, accesul mai dificil la finanțare și blocajele administrative. Chiar dacă există riscuri economice, la începutul lui 2026 presiunile de creștere a prețurilor sunt mai puternice decât cele de scădere, mai ales în marile centre urbane. În acest context, interesul pentru proiecte de tip PRS (locuințe pentru închiriere) este așteptat să crească, pe fondul cererii ridicate pentru chirii și al dificultăților tot mai mari de acces la proprietate”.